DÉfiscalisation

41% des ménages français payent l’impôt sur le revenu.
Les revenus supérieurs à 50 000€ représentant environ 11% des foyers s’acquittent à eux seuls de 70% de l’impôt.

Bien sûr l’impôt sur le revenu n’est pas la seule recette fiscale de l’état qui pèse sur les ménages, les impôts locaux, la TVA et la CSG contribuent eux aussi largement à peser sur leur budget, au point qu’il peut constituer finalement leur premier poste de dépense !

Néanmoins des solutions de défiscalisation existent et permettent d’épargner, de se constituer un capital pour la retraite, pour se protéger ou pour transmettre  

Des solutions les plus usitées comme le Pinel (60 000 Logements / an) au plus efficaces fiscalement, chacune d’entre elles doit s appréhender en fonction de vos revenus, de vos objectifs et des conditions de marché.

Les principaux dispositifs en un clin d’œil :

Objectifs

Types de biens

Avantages fiscaux

Conditions à respecter

Durée

LOI PINEL

Réduire ses Impôts

Logements neufs ou en VEFA

Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du capital investi

Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

6, 9 ou 12 ans

PINEL OUTRE-MER

Logements neufs ou en VEFA en Outre-Mer

Réduction d’impôts de 23-29 ou 32% du capital investi

Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

6, 9 ou 12 ans

CENSI-BOUVARD

Logements neufs ou en VEFA dans des résidences de services

Réduction d’impôts égale à 11 % du capital investi, plafonné à 300.000€ H.T.

Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et 3 services minimum dans la résidence

9 ans

MALRAUX

Les logements anciens réhabilités situé en ZPPAUP ou en Secteur Sauvegardé

22 ou 30% du montant des travaux effectués dans l'année venant en réduction d'impôts (Hors plafond des niches fiscales)

Location nue en résidence principale du locataire

9 ans

MONUMENTS HISTORIQUES

Logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l'ISMH

Déduction de 100% des charges et travaux compris sur les revenus fonciers et déficit déductible totalement sur le revenu imposable (Hors plafond des niches fiscales)

Détention du bien sur 15 ans

15 ans

DENORMANDIE

Logements anciens rénovés zone action cœur ville (222 Villes)

Identique au Pinel neuf

Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

6, 9 ou 12 ans

DÉFICIT FONCIER

Réduire ses revenus fonciers

Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers

Charges imputables sur les revenus fonciers Déficit foncier imputable sur les revenus globaux jusqu'à 10700€.

Louer 3 ans après la dernière imputation de déficit

3 ans

PINEL OPTIMISE AU DEFICIT FONCIER 

Logements anciens qui subissent des travaux de réhabilitation pour les mettre aux normes comparables à du neuf

Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du capital investi immobilier + Déficit foncier possible sur partie travaux

Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

6, 9 ou 12 ans

DEMEMBREMENT

Alléger son IFI

Transmettre

Toute construction neuve ou réhabilité  

La valeur de la Nue-Propriété acquise ne rentre pas dans

L’assiette IFI.

Aucune

15 a 20 ans selon contrats

LMNP

Préparer sa retraite

Biens meublés destinés à la location

Régime réel simplifié : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Régime réel : possibilité d'amortir le bien. (Déclaration au régime micro BIC)

Louer meublé

Aucune

PINEL

  • La loi Pinel concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter sous certaines conditions et destinées à être mis en location nue, au titre de résidence principale du locataire.
  • Pour bénéficier de la loi Pinel, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique ou via une SCI
  • La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix d’acquisition du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal, pour les investissements qui répondent au label Bâtiment Basse Consommation (BBC)
  • Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. L’avantage fiscal s’il n’est pas consommé une année donnée n’est pas reportable et donc toute défiscalisation non utilisée est définitivement perdue.
  • La réduction d’impôt à compter de l’année d’achèvement des travaux et imputée sur l’impôt dû au titre de cette année, puis des suivantes.
  • L’acquéreur d’un logement neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel peut louer son bien à un parent ou un enfant (hors foyer fiscal). Cependant le locataire, dans certains cas pourra ne pas pouvoir bénéficier des APL pendant la durée de la défiscalisation.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure.
  • Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
    • La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
    • Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locatives, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
    • Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €. Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.
  • Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation (voir tableaux).
  • Toutes les communes ne sont pas éligibles, Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, reparties en 4 Zones selon décrets, définissant les loyers par m2.
  • https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc  pour connaitre la zone de sa commune.
  • Plafonds de loyers
    • Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, en métropole, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2020 :

Zone A bis

17,43 €

Zone A

17,43 €

Zone B1

10,43 €

Zones B2
——————–
Zone C
(sur agrément) 

09,07 €

  • Coefficient multiplicateur (de surface) et règle de calcul du loyer ; formule (0,7 + 19/S). S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel est celle de la loi carrez augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² cf.
  • Plafond de ressources
    En métropole, pour les baux conclus en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 / C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 681 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

89 976 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

Majoration par pers. à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
  • Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
  • Le plafond d’investissement annuel est fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an.
  • La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient (prix immobilier + frais de notaire) du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans.
  • En cas de revente anticipée (avant les 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son imposition de l’année en cours.
  • A l’issue de l’engagement de location, vous pouvez le vendre, continuer à le louer ou passer sous le régime de la location meublée.

Des liens :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Déclaration des revenus fonciers 2044

PINEL OUTRE MER 

La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale. Elle est une extension et une adaptation de la loi Pinel en vigueur en métropole.

  • La réduction d’impôt est de 23%, 29% ou 32% du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300.000 € (prix immobilier auquel s’ajoute les frais de notaire) en fonction de la durée d’engagement de location retenue. Le contribuable peut bénéficier de la réduction Pinel outre-mer pour l’acquisition deux logements par an maximum.
  • Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
  • Le plafond de de ressource des locataires est diffèrent que pour le Pinel Métropole

CENSI BOUVARD

  • La loi Bouvard concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou en VEFA, dans une résidence de services (étudiante, seniors ou EHPAD). Avant le 31 Décembre 2021. N’entrent pas dans ce dispositif les résidences de tourismes, hôtelières ou Affaires.  
  • Cette loi vise à donner les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, permettant d’appliquer une réduction d’impôts et non plus un amortissement du bien comme dans le LMNP.
  • En 2020, la réduction d’impôts s’élève à 11 % du montant de l’acquisition. Cette réduction est répartie sur 9 ans, à raison d’1/9ème par an. Si dans une même année la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent est reportable sur les six années suivantes.
  • La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut récupérer la TVA de 20 % si la résidence est en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
  • Obligation de confier la gestion du logement à un exploitant qui doit mettre en location meublée le bien durant un minimum de 9 ans. L’engagement de location devra prendre effet dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Le plafond d’investissement en loi Bouvard est fixé 300.000 € HT / an (plusieurs investissements possibles).
  • La relation est gérée via un bail commercial, il n’existe ni plafonds de loyers ni plafonds de revenus pour les locataires.
  • L’investisseur doit avoir le statut de Loueur en Meublé Non professionnel.
  • Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € hors taxe (recettes perçues). Dans ce dernier cas, l’administration fiscale pratiquera un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, au titre des charges occasionnées par l’activité.
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • Ce type d’investissement « autorise » les accidents de parcours et des baisses de revenus qui auraient pour conséquence des baisses d’imposition pour l’investisseur : une économie d’impôt non consommée en année N est reportable jusqu’en année N+6.
  • L’investissement dans le cadre de ce dispositif demande de bien vérifier la qualité et la fiabilité du gestionnaire et donc du bail commercial.
  • La réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt à payer, L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient, répartie sur 9 ans (1/9ème par an sur 9 ans). Par exemple, achat d’un appartement de 280.000 euros X 11 % = 30 800 euros soit 3422 Euro de réduction d’impôt pendant 9 ans
  • En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), pour un motif non légitime (donc autre que licenciement pour motif économique, décès, invalidité seconde et troisième catégorie…), le contribuable devra restituer l’ensemble des réductions d’impôt dont il aura profité grâce à son opération.
  • La loi Censi Bouvard est aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 10 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation.

 

MALRAUX

  • L’investisseur intéressé par une défiscalisation Loi Malraux doit acquérir un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable Classé, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).
  • Le bien doit être mis en location pour une durée de neuf ans, à toute personne n’appartenant au foyer fiscal du propriétaire, ou autre qu’un ascendant ou un descendant, et sans autres conditions. Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise.
  • La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôt allant de 22 % (en ZPPAUP) à 30 % (pour les autres secteurs) du montant des travaux et donc hors prix du foncier, dans la limite annuelle de 100 000 Euro, (plafond glissant de 400 000 Euro sur 4 ans). Max 100 000 X 30% = 30 KE de réduction d’impôt.
  • Il est intéressant de préciser que depuis 2013, la loi Malraux est totalement exclue du plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement intéressant pour être cumulé avec d’autres, Pinel ou plus simplement un employé à domicile.
  • Des reports d’excédents sont possibles et soumis à conditions
  • Le propriétaire d’un bien réhabilité, dans le cadre de la Loi Malraux, bénéficie d’une qualité patrimoniale exceptionnelle ; Immeubles anciens remis à neuf et aux normes.
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d’optimisation des tâches, de les étaler sur plusieurs années

Deux cadres juridiques différents l’un de l’autre régissent l’investissement en loi Malraux :

  • Soit via une AFUL, Ce type d’investissement ne peut s’entendre que sur une durée longue dans la mesure où les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux. L’avantage est que les frais de notaire sont calculés sur la valeur du foncier seul (+/- 7%). La défiscalisation des travaux se fait en fonction des montant appelés par l’AFUL ce qui est beaucoup plus souple et intéressant pour certaines fiscalités variables d’une année sur l’autre.
  • Soit en loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover), cela permet d’encadrer avec des garanties fortes l’acquisition du bien et le parfait achèvement des travaux de rénovation (prix et délais). Les plus-values sont calculées à partir du prix total investit, ce qui est un atout. La contrainte est que le montant des frais de notaire est calculé sur la totalité de l’acquisition (foncier + travaux).

MONUMENTS HISTORIQUES

Nous consulter.

DENORMANDIE

  • La Loi Denormandie concerne l’acquisition de logement rénovés ou à rénover dans des zones « Cœur de ville » et mis en location à titre de résidence principale.
  • Elle offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement pour le rénover, ou qui a fait l’objet d’une rénovation dont les conditions et normes sont établies .
  • La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal).
  • Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. La réduction d’impôts si elle n’est pas consommée une année donnée n’est pas reportable.
  • Comme pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet que le logement soit loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Pinel est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants : – La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt. – Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés). – Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble). Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.
  • Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années à des locataires soumis a conditions de ressources, et selon un plafond de loyer dépendant des zones géographiques.
  • Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

DEFICIT FONCIER

  • Le déficit foncier concerne les acquisitions destinées à la location nue et qui nécessitent de faire des travaux de rénovation. Les travaux en générant un déficit permettent une défiscalisation sur les revenus foncier selon TMI du contribuable et cotisations sociales associé (soit 17,2%).
  • Le principe du déficit foncier est d’imputer, sur ces revenus fonciers et dans une moindre mesure sur son revenu global, le coût des travaux et de certaines charges déductibles lors de l’acquisition d’un bien immobilier à rénover en vue de sa mise en location. En effet, ces travaux de rénovation représentent une charge et comme les autres charges (entretient, réparation, gestion), elles sont à déduire des revenus fonciers. Lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus, elles créent un déficit foncier. Ce déficit est reportable jusqu’à son amortissement complet dans la limite de 10 ans.
  • En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci des revenus globaux (max 10.700 € par an les années de paiement des travaux), le report est possible pendant 6 années.
  • Le déficit foncier n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 Euro/an. Il est donc possible d’agréger à ce dispositif une ou plusieurs niches fiscales (le plafond de réduction fiscale se situe actuellement à 10.000 € par an pour le cas général et 18.000 € pour l’Outre-Mer.
  • Le déficit foncier s’avère d’autant plus intéressant quand il s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée.
  • Si, dans une même année, les charges obtenues sont supérieures aux revenus fonciers, l’excédent est reportable pendant 10 ans.

LE PINEL OPTIMISE AU DEFICIT FONCIER

  • Ce dispositif permet de cumuler l’avantage fiscal offert par le Pinel classique avec le déficit foncier.
  • A la réduction d’impôt inhérente au dispositif Pinel classique, s’ajoute dans le cadre de l’ancien un autre dispositif : celui du déficit foncier. ” Ainsi, l’acquéreur d’un bien éligible au Pinel ancien pourra bénéficier de deux outils de défiscalisation cumulatifs : la réduction d’impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier. “L’avantage, c’est que le déficit foncier ouvre droit à une réduction dès la première année des travaux, autrement dit immédiatement, tandis qu’il faut attendre la livraison du bien dans le cadre du Pinel neuf, soit généralement deux ans après l’investissement.
  • Ce système est complexe et doit être mené avec des partenaires de premier ordre, garantissant les montages après des autorités fiscales.

LE DEMEMBREMENT

  • Le démembrement de propriété concerne théoriquement tous les biens immobiliers. En effet, le principe du démembrement consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. L’usufruit est la possibilité d’utiliser ou de tirer les revenus d’un bien. La nue-propriété au contraire représente la détention de ce bien et le droit de redevenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Un usufruit peut être viager (c’est-à-dire de la durée de vie d’un individu) ou temporaire, donc limité dans le temps à une date certaine. En matière d’investissement en nue-propriété, les produits proposés sont grevés d’usufruits temporaires de 15 à 20 ans.
  • L’acquéreur de la nue-propriété paie entre 50 % et 70 % de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit et la localisation du bien. Il limite donc la portée de son engagement financier.
  • Dans le cadre d’un montage immobilier, l’usufruitier est généralement bailleur professionnel à vocation sociale, présentant tous les atouts de sérieux et de pérennité pour les investisseurs.
  • L’usufruit concédé au bailleur est toujours temporaire et dure généralement au moins 15 ans. Pendant cette période, l’usufruitier supporte toutes les charges de l’immeuble, tant l’entretien courant que les travaux de toute nature et les impôts, taxe foncière en particulier. Durant les deux années précédant la fin de l’usufruit, il a aussi l’impératif de remise en état des parties communes comme privatives. Ces obligations sont consignées dans une convention partie intégrante de l’acte notarié. À l’issue de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et l’investisseur récupère (sans frais annexes ou paiement d’un quelconque impôt) alors la pleine propriété de son bien.
  • Le fait même de démembrer un bien immobilier en deux parties a pour conséquence naturelle, mathématique et directe que la nue-propriété ou l’usufruit vaudront séparément forcément moins que le bien immobilier « plein ». Ainsi dans le cas d’une donation cela a pour conséquence d’alléger la fiscalité puisque seules la nue-propriété ou l’usufruit peuvent être donnés. Par ailleurs la détention d’un bien en nue-propriété n’a, en l’absence de revenus fonciers, aucune conséquence négative sur la fiscalité foncière.
  • Dans le cadre d’un achat de nue-propriété à crédit, et sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou bénéficie du statut de bailleur social, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits de revenus fonciers perçus par ailleurs.
  • Enfin la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette IFI. C’est le seul investissement immobilier qui échappe à ce nouvel impôt sur la fortune immobilière.
  • La nue-propriété peut être conservée jusqu’à la fin du démembrement immobilier afin de reconstituer la pleine propriété. Elle peut aussi être revendue à tout moment, avec la durée d’usufruit restante.
  • En cas de revente du bien, la plus-value éventuelle est calculée sur le prix de la pleine propriété.

LMNP

 

  • Concernent Les logements meublés anciens de types résidences étudiantes, tourismes, affaires, seniors ou encore les résidences EHPAD.
  • Les revenus issus de la location meublée non professionnelle anciens sont imposés dans la catégorie des BIC et le propriétaire bénéficie de la TVA récupérable sous certaines conditions (services rendus dans la résidence neuve, ).
  • Amortissement de l’investissement permettant de neutraliser tout ou partie des recettes dans le bilan comptable. Le propriétaire sera peu ou voire pas fiscalisé sur les loyers perçus. En clair, vous achetez un appartement meublé, le placez en location et dégagez des revenus locatifs, vous pourrez amortir votre bien, c’est-à-dire considérer sa dévalorisation annuelle pour venir limiter le bénéfice enregistré et donc l’impôt à payer. Attention toutefois, l’amortissement LMNPne peut accroître un déficit. Il peut seulement diminuer le bénéfice, voire le réduire à zéro. Un amortissement excédentaire peut en revanche être reporté sur un futur bénéfice.
  • Calcul :
    Il faut d’abord distinguer les divers éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :
    L’immobilier hors taxes (hors terrain), ainsi que les frais de notaire sont amortis sur une période allant de 20 à 40 ans, tandis que les meubles et équipements hors taxes sont amortis sur une période allant de 5 à 7 ans.

Exemple

Achat d’un appartement de 200 000 €. Avec 5000 Euro de Mobilier

Montant de l’amortissement annuel sur 25 ans, 200 K euro / 25 : 8 000 €.

Le mobilier 5 000 €. Sur 5 ans, : amortissement annuel 1 000 €.

On amortit les frais de notaire de la même manière que l’immobilier. 15 000 € sur 25 ans : 600 €.

Pendant les 5 premières années, l’amortissement annuel sera dont de 9 600 € (8000 + 1000 + 600). Puis, de 8600 pendant les 20 années suivantes.

Ainsi, si grâce aux loyers perçus, le bénéfice comptable s’élève à 10 000 €, le bénéfice imposable sera seulement de 400 € les 5 premières années (10 000 – 9 600). Puis 1400 es années suivantes. Ce statut permet donc de défiscaliser ses revenus de façon significative.

  • LMNP et loi Censi-Bouvard
    Le statut LMNP n’est pas incompatible avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Pas d’amortissement non déductible avec Censi-Bouvard, mais une réduction d’impôt de 11 % qui s’étale sur 9 ans. Seul le mobilier, qui ne bénéficie pas de cet avantage fiscal, peut être amorti. La part du montant du logement acheté qui bénéficie de la réduction étant limitée à 300 000 €, la part qui dépasse ce plafond peut également être amortie.